Diario "La Nación". Buenos Aires, Miércoles 05 de agosto de 2015
La construcción en Chile siente el impacto de los problemas del cobre
SANTIAGO,
Chile-Ejecutivos del sector de bienes raíces en Chile a menudo se
refieren al país como la Suiza de Sudamérica debido a su relativa
estabilidad y prosperidad. Pero eso no es precisamente lo que se nota en
las últimas ten-dencias del mercado.
Luego de varios años de
expansión económica, el sector se ha visto golpeado en el último año por
los problemas de la industria cuprífera del país y una tormenta de
agitación política.En Santiago hay cada vez más oficinas vacantes debido a la debilidad de la demanda china de cobre, el metal que constituye 90% de la producción minera de Chile, lo que ha llevado a las empresas a cerrar sus oficinas en la capital del país. Como resultado, la minería pasó a representar apenas 10% del Producto Interno Bruto de Chile en marzo, inferior al rango tradicional de entre 17% y 18%, según Mario Valenzuela, economista y vicedecano de Economía de la Universidad San Sebastián, en Santiago.
Entre tanto, una ola de reformas puestas en marcha por el gobierno del Partido Socialista de la presidenta Michelle Bachelet, reelegida el año pasado, ha sacudido el establishment empresarial de Chile y su mercado de vivienda. El año que viene se eliminará una exención tributaria que carga la venta de materiales de construcción con una tasa más baja que la de la mayoría de otros bienes.
"Tuvimos 20 años de abundancia", señala Colin Becker, director de la división de consultoría de PricewaterhouseCoopers en Chile. "Y ahora tenemos la tormenta perfecta. Creo que la recuperación se demorará un poco más".
Hasta ahora, nadie se refiere al mercado de bienes raíces de Chile como en crisis. De hecho, algunos inversionistas y constructores ven la desaceleración como una oportunidad.
Por ejemplo, la desarrolladora Territoria SA planea iniciar la construcción en unos meses de un complejo de 120.000 metros cuadrados de uso mixto en el centro de Santiago. Francisco Rencoret, socio fundador de la firma, dijo que los costos laborales serán más bajos ahora debido a que la minería ya no es el gran empleador que solía ser.
Se espera que el proyecto sea completado en 2018 y que para entonces buena parte del espacio excedente que hay en el mercado haya sido absorbido, señaló. "Ha sido nuestra experiencia que la construcción de bienes raíces contracíclica es una oportunidad única para tener éxito", dijo Rencoret en un correo electrónico.
De todas formas, el descenso del cobre ha golpeado particularmente duro al mercado de oficinas de Chile. La tasa de desocupación de espacio de alta calidad llegó a 7,8% en Santiago en el segundo trimestre, frente a casi 1% en 2012, de acuerdo con la corredora de inmuebles comerciales CBRE Group Inc. La tasa de desocupación de espacio de menor calidad, los edificios clase B, ascendió a 13,1% el trimestre pasado frente a cerca de 3% en 2012.
El mercado solía ser favorable para los propietarios pero ahora la balanza de poder se ha inclinado hacia los inquilinos. El descuento entre el monto de arriendo que se pide y lo que terminan pagando los inquilinos ha aumentado y los propietarios también están más dispuestos a ofrecer alquiler gratis y terminaciones interiores para cerrar acuerdos, de acuerdo con Felipe Acevedo, director asociado en la sede en Santiago de JLL, una firma global de inversión y servicios profesionales en bienes raíces.
Buena parte del aumento en la tasa de desocupación se debe a un alza en la oferta de espacio en los últimos años recientes. Los constructores inmobiliarios entregaron el año pasado más de 325.000 metros cuadrados, más del doble que la superficie terminada en 2011, según CBRE.
Entre tanto, el repliegue de compañías relacionadas con la minería ha continuado. "Las empresas han devuelto muchos pisos, un montón de espacio", dice Gustavo Valenzuela, jefe de transacciones de la filial chilena de la firma inmobiliaria Cushman & Wakefield.
Un ejemplo es Titanium La Portada, una torre vidriada de oficinas de 54 pisos que fue inaugurada en Santiago en 2010. Durante sus días iniciales, la estructura de 75.000 metros cuadrados atrajo varias empresas mineras como inquilinos. Sin embargo, la desaceleración produjo un pequeño éxodo.
Buena parte del espacio que había quedado vacío ha sido llenado con otros inquilinos a tasas de arrendamiento similares, se-gún Carla Martínez, una gestora de activos en CBRE a cargo de la mayoría del espacio.
También se espera que el crecimiento en el mercado de vivienda de Chile se desacelere después de considerables alzas en los precios. Entre 2012 y 2014, los valores subieron casi 40% en las zonas más apetecidas de Santiago, de acuerdo con MetLife Chile.
En el último año, los volúmenes de ventas han aumentado debido a la inminente eliminación de las ventajas tributarias que hoy gozan los materiales de construcción. Entre las varias reformas presentadas por el gobierno de Bachelet está la aplicación del impuesto al valor agregado de 19% a la venta de materiales de construcción, que antes se gravaban en sólo 6,6%. Esto encarecerá las viviendas nuevas, lo cual en consecuencia aumentará los precios del mercado en general.
Esto ha llevado a compradores e inversionistas a apresurarse al mercado en anticipación al alza de los precios el próximo año cuando entre en vigencia el aumento del impuesto. En junio, 4.059 propiedades cambiaron de manos en Santiago, 20% más que el año anterior y el total más alto del mercado desde enero de 2009, de acuerdo con Mario Valenzuela, el economista de la Universidad de San Sebastián.
Algunos expertos predicen que las ventas de vivienda descenderán en 2016 debido a que el cambio tributario adelantó la demanda a este año.
"Los constructores han estado tratando de hacer proyectos lo más pronto que pueden para venderlos este año", dice Becker, de PricewaterhouseCoopers. "El año entrante será mucho más difícil"..
Diario "La Nación". Buenos Aires, Miércoles 05 de agosto de 2015
Dura lección para la torre más alta de América Latina
SANTIAGO,
Chile.- En agosto del año pasado, después de casi una década de
construcción, el multimillonario chileno Horst Paulmann terminó lo que
esperaba que fuera el coronamiento de su carrera empresarial: el
edificio más alto de América Latina, una moderna torre de oficinas de 64
pisos que se eleva sobre la capital chilena.
El desarrollo, no
obstante, se está convirtiendo en un ojo morado para Paulmann y su
compañía, Cencosud SA, una de las cadenas minoristas más grandes del
subcontinente.La torre es parte de Costanera Center, un complejo de uso mixto cuyo costo original estaba previsto en US$400 millones. Sin embargo, el precio ha subido a cerca de US$1.000 millones, principalmente debido a mejoras de diseño llevadas a cabo durante la construcción, tales como la adición de una plataforma de observación, según Cencosud. Aunque la parte comercial del complejo ha estado abierta desde hace tres años, la torre de oficinas permanece vacía, un año después de su finalización.
En lugar de convertirse en un símbolo de la consagración de Santiago de Chile como una de las principales ciudades del subcontinente para los negocios internacionales, la torre es una muestra de cómo desarrollos inmobiliarios ambiciosos en los mercados emergentes pueden verse afectados debido a la mala planificación y el cambio de los vientos políticos. "Ha sido un caso de estudio muy importante", dice Roberto Moris, un arquitecto y urbanista que trabajó para el gobierno y que hoy enseña en la Universidad Católica de Chile.
La principal razón por la que Cencosud no ha podido empezar a firmar arrendamientos de oficinas es que aún no ha conseguido los permisos de ocupación del gobierno. Funcionarios públicos dicen que Cencosud no ha hecho las mejoras necesarias a las calles de la zona para mitigar el impacto de los miles de trabajadores que se espera lleguen a trabajar en la torre.
"Debemos avanzar hacia una cultura de movilidad sustentable y sostenible, en que los ciudadanos utilicen el auto de manera racional", dijo una portavoz de Providencia, la comuna de Santiago que está jugando un papel clave en el proceso de permisos.
Ejecutivos de Cencosud dicen que esperan obtener en unos días luz verde para ocupar los primeros 15.000 metros cuadrados de la torre, que tiene un total de 70.000 metros cuadrados. No obstante, agregan que tomará al menos un año terminar las mejoras por valor de US$60 millones exigidas para obtener los permisos para ocupar todo el edificio.
En una entrevista, los ejecutivos reconocieron que el proceso de autorizaciones ha tomado más tiempo de lo previsto. Al mismo tiempo, consideran que Costanera Center es un éxito porque su porción minorista está casi 100% ocupada y atrae a grandes multitudes.
Cuando Cencosud empiece a firmar sus primeros contratos de alquiler de oficinas, enfrentará uno de los peores mercados en años debido a la desaceleración de la economía chilena. La tasa de oficinas vacantes se sitúa hoy en 10,5%, frente a 1,8% en 2012, según la oficina local de CBRE Group Inc.
Ejecutivos del sector dicen que parte de la culpa por este fiasco se debe al enmarañado proceso de aprobación del gobierno. Cencosud ha tenido que obtener aprobaciones de siete diferentes organismos públicos nacionales y locales.
De todos modos, parte de la culpa de que la torre de oficinas esté aún vacía también recae en Paulmann, un empresario de 80 años que emigró de Alemania con su familia en 1948, a los 13 años. Su agresivo enfoque fue exitoso cuando se trataba de expropiaciones, múltiples crisis monetarias y otros avatares de los negocios en Sudamérica. Sin embargo, no le ha servido con su proyecto de la Gran Torre.
Paulmann "está acostumbrado a la vía rápida", dice Nicolás Cox, director gerente de la oficina de CBRE en Chile. "Ahora enfrenta la otra cara de la moneda".
Cencosud, que vendió acciones al público en 2004 pero sigue estando bajo control de Paulmann y su familia, registró en 2014 ingresos de 10,91 billones de pesos chilenos (US$16.040 millones). Se trata de un imperio minorista y de bienes raíces que incluye más de 1.000 supermercados y centros comerciales en América del Sur.
Cencosud comenzó la construcción en 2006. En ese entonces, la empresa y el gobierno acordaron un plan de mejoras de calles de acceso para hacer frente al aumento del tráfico de la sección comercial del proyecto, pero no hubo tal acuerdo para la porción de oficinas. Algunos de los ejecutivos que trabajaban en el proyecto le aconsejaron a Paulmann que retrasara la construcción hasta que quedara claro qué mejoras viales serían necesarias para obtener los permisos, pero él decidió seguir adelante, según personas al tanto. Ejecutivos de Cencosud dijeron que lograron reducir costos al construir la torre y el centro comercial en simultáneo.
En el momento de la ceremonia de inicio de las obras, Paulmann tenía buenas razones para pensar que conseguiría el apoyo político necesario. El entonces presidente de Chile, Ricardo Lagos, asistió al evento y elogió el proyecto.
La actual presidenta, Michelle Bachelet , también tuvo una actitud positiva respecto de Costanera Center durante su primer mandato, entre 2006 y 2010. En 2009 acompañó a Paulmann en el relanzamiento del proyecto, que había sido suspendido durante los peores meses de la crisis financiera mundial.
No obstante, los vientos políticos se han movido en contra de las empresas y los urbanizadores. En su segundo mandato, que comenzó el año pasado, Bachelet ha adoptado políticas más populistas y menos favorables para los negocios, impulsando numerosos cambios.
"Si este proyecto se hubiera construido 10 años antes, le habría ido bien", afirma Moris..
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